Pesquisamos quais são os documentos necessários para uma negociação de compra e venda, para auxiliar os novos investidores e tirar dúvidas para quem precisa.
Uma reportagem da Revista Exame, de 2014, traz com clareza e detalhada todas as informações:
A burocracia da compra de um imóvel envolve custos elevados com taxas e impostos, além de uma extensa lista de documentos que resguardam o comprador.
Além dos cuidados na hora de visitar e vistoriar o imóvel, para verificar se ele não tem algum problema que possa ser detectado visualmente, uma boa análise da documentação do bem e dos vendedores é fundamental para que o comprador se certifique de que pode comprar com tranquilidade.
O comprador deve exigir uma boa orientação do corretor para analisar a documentação.
“O corretor ganha uma comissão bem alta na venda de um imóvel exatamente para fazer esse tipo de serviço”.
A lista de documentos varia um pouco de estado para estado, mas em linhas gerais o comprador deve procurar saber se o vendedor ou o imóvel é alvo de alguma ação que possa impedir a venda.
Por exemplo, se o vendedor tiver dívidas, ele deve comprovar que tem patrimônio para cobri-las antes de vender seu imóvel.
O imóvel pode também ter dívidas com IPTU e condomínio, e o comprador pode ter de arcar com elas.
É importante que os documentos estejam atualizados, emitidos até 30 dias antes de lavrar a escritura, uma vez que eles têm validade curta. Além disso, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) precisa estar pago.
Como alguns documentos são pagos e não são baratos – como aqueles emitidos por cartórios – o ideal é fechar toda a negociação primeiro e solicitá-los depois.
Veja, em linhas gerais, quais são os documentos necessários na hora de comprar um imóvel e onde consegui-los:
RG e CPF: documentos básicos de identificação.
– Certidão de casamento ou união estável com regime de bens, se houver: ainda que o vendedor esteja vendendo um bem particular, que é só dele, o seu cônjuge ou companheiro em geral precisa manifestar que está ciente da venda. Caso seja um bem comum do casal, ambos são proprietários, então é necessária a documentação dos dois.
Se o vendedor for separado, mas não legalmente divorciado, é preciso
cuidado, pois o casal pode acabar brigando por conta desta venda. O ideal é que eles se divorciem e partilhem os bens antes de vendê-los.
– Certidões negativas (principais): de protestos (obtidas em cartórios); de ações cíveis e criminais (obtidas no site da Justiça Federal); de execuções fiscais estadual e municipal (geralmente obtidas nos sites das respectivas secretarias de fazenda); de quitação de tributos federais (obtida no site da Receita Federal); de ações trabalhistas (obtida no site do Tribunal Superior do Trabalho); e de interdição, tutela e curatela (obtida em cartórios de registro civil das pessoas naturais e de interdições e tutelas).
Essas certidões comprovam que o vendedor e seu cônjuge ou companheiro não têm dívidas tributárias, trabalhistas, não estão sendo processados e não estão interditados judicialmente, o que os impediria de vender o imóvel por conta própria. As certidões emitidas online são gratuitas.
– Matrícula atualizada: é preciso solicitar no cartório de registro de imóveis uma matrícula atualizada com uma certidão de ônus reais, para verificar se o imóvel em si não está sendo afetado por uma ação.
A matrícula com a certidão de ônus trará o histórico completo do imóvel, incluindo alienações passadas, comprovação de propriedade e averbação da construção, que atesta qual é o tipo de construção feita naquele terreno e suas possíveis alterações que devessem ser documentadas.
– Certidão de situação fiscal/IPTU: obtida na Prefeitura, mostra se o imóvel tem dívidas municipais, como o IPTU. Em algumas cidades, a certidão já pode ser emitida pela internet.
– “Habite-se”: obtido na Prefeitura, atesta que o imóvel é habitável. Não é que a expedição do “Habite-se” seja necessária para a negociação de um imóvel. Mas o comprador precisa saber o que está comprando. Se o imóvel for vendido sem o “Habite-se”, o comprador pode se responsabilizar por emiti-lo. Mas ele deve saber disso já na hora da negociação, para pedir um desconto no preço do imóvel, se for o caso.
– Declaração de inexistência de débitos condominiais: em caso de imóveis que fazem parte de um condomínio é necessário pedir esse documento para o próprio síndico ou para a administradora do local.
– Certidão enfitêutica: deve ser emitida no caso de imóveis foreiros, isto é, cuja propriedade (do imóvel ou do terreno) é da União, do município ou de entidades privadas, como a Igreja Católica. Quem compra um imóvel desses, portanto, só tem sua posse, o direito de uso, não a propriedade.
Quem tem o direito de posse de um imóvel foreiro deve pagar ao proprietário o aforamento. Além disso, na negociação de um imóvel foreiro é preciso pagar o laudêmio, geralmente pago pelo comprador em nome do vendedor (uma vez que, legalmente, é o vendedor o responsável por quitá-lo).
A certidão enfitêutica comprova se o imóvel foreiro está em dia com suas obrigações. No caso de imóveis pertencentes à União, a certidão pode ser tirada no site do Serviço do Patrimônio da União (SPU). Para imóveis pertencentes ao município, o caminho é a Prefeitura.
Se toda a documentação estiver correta, você não terá preocupações futuras, e garantirá assim a negociação do seu imóvel, tranquilo.
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